Lorsque l’on achète un bien immobilier, pour le louer (investissement locatif), se pose alors la question de la fixation du loyer (le revenu immobilier, dégagé par l’opération). Si nous ne répondrons pas dans cet article à la question « comment fixer au mieux son loyer », nous souhaitons en revanche faire un point sur une mesure importante à prendre en compte, et souvent un peu trop vite oubliée par les investisseurs : la notion d’encadrement / plafonnement des loyers (hors dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement ; hors mesures relatives à certains programmes d’amélioration et de rénovation de l’habitat ; hors plafonnement relatif au parc locatif social). Derrière cette règle, coexistent plusieurs règles / dispositifs distincts, applicables sur notre territoire, pour le parc locatif privé. Tentons d’y voir ainsi un peu plus clair.
Les villes potentiellement concernées
Lors de la location d’un logement, dans le parc locatif privé, en fonction de sa localisation, des règles de fixation des loyers différentes peuvent alors s’appliquer, tout au long de la vie de votre investissement. Il faut alors s’attacher en premier lieu à déterminer si votre investissement est situé ou non dans une zone dite « tendue ». Mais qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Les “zones tendues” sont des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
Elles se caractérisent notamment par 3 éléments : le niveau élevé des loyers ; le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ; ou encore par le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.
Pour savoir si un logement se situe en zone tendue, vous pouvez consulter le lien du service public suivant : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.
Ainsi, il faudra être vigilant lors des cas suivants, notamment : 1ère mise en location ; remise en location du logement ; renouvellement du bail.
Si en principe, le loyer reste librement fixé par le propriétaire (NB : attention aux cas de loyer trop élevé, impliquant la taxe annuelle sur les loyers élevés, notamment sur les micro-logements, avec un seuil de prix / m²), pour une première mise en location (Article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989) ou lorsqu’il n’a pas été mis en location depuis plus de 18 mois (lors d’une relocation avec nouveau locataire, après plus de 18 mois d’inoccupation), toutefois, par la suite et dans les communes situées en zone tendue, le loyer sera encadré et ne pourra donc dépasser certains plafonds.
L’évolution de l’encadrement (ou plafonnement) du niveau de loyers
Créé au départ par la loi « ALUR » en 2014 (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), le dispositif a été rapidement confronté à de multiples évolutions et situations (réduction et nouvelle définition du périmètre géographique d’application ; décisions administratives modificatives…).
Si jusqu’ici l’évolution des loyers restait encadrée pour les zones tendues, la question du plafonnement des loyers a fait son retour avec la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi « Elan »). Il peut désormais être expérimenté pendant 5 ans par les villes qui en feront la demande, le dispositif étant facultatif. Ce sera ainsi le cas de Paris, à compter du 1er juillet 2019, où un arrêté préfectoral a été signé, proposant des plafonds de loyers fixés au 28 mai 2019.
Ces nouveaux plafonds s’appliqueront à tous les baux signés à partir du 1er juillet 2019 (pour de la location nue-vide, ou de la location meublée). Ils concerneront les cas suivants : les premières locations ; les relocations (cad. l’arrivée d’un nouveau locataire dans un logement loué auparavant) ; les renouvellements de baux (lorsque, à l’expiration du bail, un propriétaire proposera un renouvellement du bail à son même locataire, que les conditions soient similaires ou bien différentes).
A Paris, l’ensemble des 20 arrondissements seront concernés par ce dispositif de plafonnement, proposant ainsi des loyers bruts de référence (cad. calculés hors charges), par mois et par m² habitable.
Ainsi, le loyer d’un logement ne pourra pas dépasser de plus de 20%, le loyer de référence fixé par cet arrêté préfectoral. Ces loyers de référence tiennent compte de plusieurs critères, comme l’année de construction de l’immeuble, le quartier d’implantation, le nombre de pièces… Pour les locations en meublé, le loyer bénéficiera d’une référence majorée de 10%, pour prendre en compte les spécificités de cette location. Les nouveaux baux mobilité seront également concernés.
En dehors de quelques exceptions d’ajustement (un “complément de loyer” au delà des seuils sera toléré, si le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort… une notion jugée floue à l’heure actuelle), le propriétaire devra respecter cette règle, sous peine de risques de diverses sanctions.
En revanche, ce plafonnement ne s’appliquera pas aux baux en cours, ni aux reconductions tacites (cad. lorsque que celles-ci interviennent quand le locataire reste dans les lieux et que son propriétaire bailleur n’a pas expressément proposé de renouveler le bail, ou lorsqu’il n’a pas entamé officiellement de démarches pour récupérer son bien).
En cours de vie du bail
En cours de location, lors de l’application du bail en cours, pour un logement utilisé comme résidence principale (loué vide ou meublé) par son locataire, le loyer ne peut, en principe, pas augmenter plus rapidement que l’indice de référence des loyers (IRL).
Ainsi, une fois par an, le loyer peut être révisé, à condition que cette clause soit inscrite dans le contrat de bail. Cet indice correspond à “la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers”. La hausse est annuelle et à date fixe.
Pour le coup, cet encadrement s’applique à tout le territoire, et dans toutes les communes de France. Attention cependant : “A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée”, comme le précise l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En zones tendues, plus spécifiquement, et en cas de renouvellement de bail (reconduction avec un même locataire), le propriétaire ne peut augmenter le loyer que s’il est “manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché”, et sous certaines conditions, plus nombreuses et très précises.
En cas de changement de locataire (relocation avec renouvellement express du bail)
Ainsi, comme nous le précisions, si lorsqu’un propriétaire-bailleur met en location pour la première fois un bien, il en fixe librement le montant dans la plupart des cas (en dehors des villes comme Paris, ayant choisi l’application facultative de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi “Elan”, instaurant des loyers de référence pour tous nouveaux baux), ce n’est pas le cas par la suite.
A la relocation ou au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut alors proposer à son locataire, un loyer plus élevé. Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le propriétaire devra alors fournir des preuves concrètes des loyers pratiqués, entre autres conditions.
En dehors des cas de loyers manifestement sous-évalués, rappelons que le nouveau loyer ne peut excéder celui versé par l’ancien locataire, si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois. Et si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers.
Autre cas possible en zones tendues : Lors de la réalisation de travaux, le loyer peut être augmenté si des travaux d’amélioration ont été effectués depuis le départ de l’ancien locataire, et peut donc être fixé au-delà de la variation de l’IRL, et toujours dans le cas de moins de 18 mois d’inoccupation (le loyer d’un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance locative).
Pour toutes informations complémentaires, n’hésitez pas à nous contacter.