D’un point de vue général
Vous êtes-vous déjà questionné sur la fixation du loyer pour votre location nue ou meublée, pour votre locataire ou futur locataire, dans le cadre vos investissements immobiliers locatifs (à Montpellier notamment) ?
Parmi les multiples règles à connaitre (et qui font partie de nos rapports conseils uniques!), la fixation du montant du loyer est libre en principe, sauf par exemple, application du dispositif d’encadrement à la hausse des loyers ou/et de plafonnement des loyers (les deux sont cumulables).
- Le logement se situe dans une “zone tendue” : Dispositif d’encadrement de la hausse des loyers en fonction du précédent loyer (Loi 6 juillet 1989, art. 18) ;
- Le logement se situe dans une commune ayant mis en place le plafonnement : Dispositif de plafonnement des loyers en fonction d’un loyer de référence (Loi 6 juillet 1989, art. 17) ;
L’encadrement des loyers : attention aux multiples définitions
Le terme “encadrement des loyers” est souvent employé indistinctement pour parler des deux mécanismes.
Ne pas confondre :
- Le plafonnement du montant du loyer (applicables dans différentes villes, ou demandes en cours ; Montpellier fait d’ailleurs partie de cette liste de villes concernées ; pour l’heure, le dispositif s’appliquera à compter de la date mentionnée dans l’arrêté préfectoral qui fixera les plafonds de loyers à respecter ; la mesure sera donc effective en 2022 ; à ce jour, l’expérimentation débute à Montpellier (Arrêté du 23/05/2022 et en vigueur à compter du 1er juillet 2022)) ;
- L’encadrement de l’évolution du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) dans les communes situées dans des zones tendues (c’est-à-dire dans les agglomérations présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement).
Dans les zones tendues, le montant des loyers est encadré/régulé :
- Le montant du loyer initial est plafonné par le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral (nous l’avons dit).
- Lors de la révision du loyer, la variation ne peut excéder celle de l’indice de référence des loyers (IRL)
- Lors du renouvellement du bail, le loyer pourra faire l’objet d’une action en diminution s’il est supérieur au loyer de référence majoré ou d’une action en réévaluation s’il est inférieur au loyer de référence minoré
- Quand le logement est remis en location après une carence locative, le loyer du nouveau contrat de location ne peut dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
La loi “ELAN” du 23 novembre 2018 prévoit un dispositif de plafonnement des loyers pour les communes de plus de 50 000 habitants où l’offre et la demande locative est déséquilibrée, si l’établissement intercommunal compétent en matière d’habitat dans la commune le décide. Il s’agit d’une expérimentation jusqu’en 2024.
Une amende d’au plus 15 000 € pourrait être prononcée en cas de non-respect de l’encadrement.
Ainsi, une fois le loyer fixé (voir section précédente quant aux modalités de fixation), il peut être révisé chaque année à la date anniversaire du bail si une clause le prévoit dans le bail. L’IRL (indice de révision des loyers) sert de base pour la révision des loyers. Il est calculé sur la moyenne des 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer). Loi 6 juillet 1989, art. 17-1, I, a 2 (sur renvoi de l’art. 25-9, III).
Voici donc quelques rapides rappels. Bien sûr d’autres paramètres sont à prendre en compte et le sujet de la location reste bien plus vaste.
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