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Investissement locatif sous dispositif fiscal Pinel ; comment investir ?

Culturellement, on le sait, c’est admis, l’immobilier fait partie de la vie des Français, et de leurs projets. Acheter, investir, rénover… le sujet de l’immobilier est omniprésent, pour la plupart d’entre eux.

L’immobilier est considéré par beaucoup comme un actif pas comme les autres ; adulé, décrié, convoité… néanmoins l’attachement à l’investissement dans la « pierre » demeure, et n’est plus à démontrer depuis de nombreuses années.

Si l’immobilier peut s’envisager de multiples façons, tant sur sa détention, ses modes d’acquisition, sa destination, sa conception… l’investissement dit locatif, quant à lui, s’articule dans certains cas autour de lois particulières, appelées aussi « dispositifs d’incitation fiscale ».

Plus récemment, la loi dite « PINEL » (en référence à Mme Sylvia Pinel, ministre du Logement lors de la conception du dispositif, intervenu dès septembre 2014 pour ses premières applications), héritière d’ailleurs d’une longue lignée de lois dites de « défiscalisation », apporte des éléments spécifiques et complémentaires à un investissement immobilier, réalisé dans l’immobilier neuf.

Tout comme l’immobilier en lui-même, ces lois sont tout autant sujets à critiques ou encensements. Pour tenter d’y voir plus clair, FG Stratégies vous emmène cette fois un peu plus au cœur des critères à considérer lorsque l’on souhaite s’intéresser à ce dispositif d’investissement.

Investir dans l’immobilier neuf présente des avantages et inconvénients, qu’il faut bien identifier, au delà du simple prix. Tout comme l’immobilier ancien, de nombreux critères d’analyse sont à prendre en compte.

Un investissement immobilier locatif avant tout

La loi « PINEL » reste, avant d’être une loi fiscale incitative, un projet d’investissement immobilier qui demande préparation et attention.

Il ne sert à rien de considérer son mécanisme, ses avantages comme ses inconvénients, sans d’abord s’être arrêté sur les règles à suivre lorsque l’on souhaite « acheter pour louer » : faire un diagnostic clair de sa situation globale, définir ses objectifs précisément, et comprendre les impacts (juridiques, fiscaux et financiers) d’un investissement immobilier locatif.

Ainsi, avant même de penser fiscalité, réduction d’impôts, optimisation fiscale ou que sais-je encore… il faut d’abord penser si investir en immobilier est adapté à sa configuration familiale, professionnelle et financière.

Ensuite, si un investissement immobilier locatif peut répondre à vos objectifs, et si vos finances vous permettent d’obtenir une enveloppe pour le réaliser (NB : pensez au courtier, ou plus largement à un conseiller en financement comme FG Stratégies), alors il faudra ensuite s’attarder sur le type de projet immobilier à retenir : Ancien, neuf ?  Géré, non géré ? Location nue, meublée ? etc…

Ce n’est qu’à ce moment-là, que le projet d’un investissement sous loi « PINEL » peut être une solution adaptée à certaines de vos attentes.

Investir pour louer, c’est bien définir ses objectifs.

Nous le disions précédemment, il est nécessaire d’y voir clair lorsque l’on souhaite s’engager sur un investissement immobilier, car celui-ci modifie votre patrimoine et votre situation dans le temps. De multiples attentes peuvent émerger :

  • Souhaitez-vous investir pour vous, c’est-à-dire en imaginant occuper ce bien dans quelques années pour votre retraite ?
  • Souhaitez-vous investir à long ou très long terme, pour dégager des revenus nets pour votre retraite, en complément ?
  • Souhaitez-vous investir pour pouvoir offrir un logement adapté pour vos enfants, lorsqu’ils feront des études universitaires ?

En fonction de votre cas de figure, l’approche et l’analyse seront différentes et le montage global (financement, type de bien, secteur…) sera aussi impacté.

Ne pas sous-estimer le montage financier

Lorsque vous investissez, notamment dans le cadre d’une loi « PINEL », vous investissez dans le cadre réglementaire et technique d’une acquisition dite en « VEFA » (achat d’un logement neuf sur plan en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Cette spécificité aura des conséquences diverses, notamment sur vos finances (vos flux, votre effort d’épargne…), le fonctionnement des débuts de votre opération, votre montage financier (je pense notamment au crédit immobilier) etc. Cela implique, par exemple, que vous ne percevrez aucun revenu immobilier et aucune économie d’impôt, avant la fin de la construction et de la livraison.

Si vous ne prévoyez pas correctement votre effort d’épargne, que vous n’adaptez pas votre prêt à ces spécificités, cela peut avoir des conséquences pas forcément évidentes à gérer ensuite.

Autre exemple sur lequel être attentif : Si l’on peut affirmer qu’il a toujours été cohérent d’utiliser l’effet de levier bancaire pour une opération immobilière, le financement doit être envisagé différemment de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. S’il ne faut pas négliger les conditions de l’emprunt, et négocier au mieux son taux d’emprunt, il sera tout aussi important d’adapter son assurance de prêt, ses garanties, la durée du crédit… que ce soit pour se protéger, ou adapter son niveau de charges aux flux de votre opération.

Par exemple, il n’est pas forcément optimal de partir sur une durée trop courte. Si vous empruntez sur 10 ans, vous remboursez certes plus vite, mais vous augmentez considérablement votre effort d’épargne ; vous perdrez aussi plusieurs années de déductibilité de charges financières de vos revenus (par exemple face à une durée d’emprunt de 20 ans), et vous limiterez l’optimisation générale de votre opération. Bien évidemment, s’il y a des règles générales, il y a aussi des ajustements et des exceptions, en fonction de votre situation précise.

Pensez comme un investisseur et non comme un acheteur !

Nous l’évoquions dans un précédent article, l’achat immobilier est trop souvent ramené à des critères de sélection plutôt subjectifs. L’acheteur se confond avec un consommateur. Il achète d’abord pour répondre à son besoin, à ses envies, à ses désirs ; en fonction de ses propres goûts, de ses ressentis, de ses impératifs familiaux ou professionnels. Il y met trop d’affectif.

L’investissement, lui, sous-entend une démarche plus stricte, objective et raisonnée. L’investisseur s’appuie plutôt sur des chiffres, sur des raisonnements, sur des projections générales moins individuelles. Il poursuit des objectifs à atteindre et tend à prendre du recul.

Ainsi, ne vous focalisez pas uniquement sur les sirènes de la réduction d’impôts apportée par le dispositif. Réduire ses impôts, c’est bien, mais cela ne doit pas être votre seul et unique objectif, mais plutôt un critère déterminant complémentaire.

Essayez aussi, par exemple, de penser comme un locataire et non comme si vous alliez vivre directement dans le bien convoité.

Prenez le temps de comprendre le marché sur lequel vous comptez investir et analysez bien le produit, notamment pour appréhender les prestations et la solidité du promoteur/constructeur.

Chez FG Stratégies, nous savons conseiller le financement, et nous connaissons bien l’immobilier. Notre expérience en matière d’investisseurs vous assurera une analyse au plus juste de vos possibilités. Nous accordons de l’importance à vous suivre de « A à Z », et vous proposer des études détaillées pour faciliter votre prise de décision.

Conclusion

Dans un contexte fiscal de plus en plus lourd, de nombreux contribuables veulent se tourner vers des solutions d’investissement, pouvant leur faire bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. La loi « PINEL » en est un exemple.

Pour autant, il reste important d’envisager ce projet comme un investissement patrimonial et non comme une opération purement fiscale court terme. Il est ainsi préférable de se projeter à long terme, et de garder à l’esprit que les leviers de réussite ne reposent pas uniquement sur une réduction d’impôt, mais bien sur de multiples critères.

Dans le monde l’immobilier, l’investissement « PINEL », s’il est bien structuré et adapté à votre situation, peut s’avérer être très intéressant et d’un niveau de risque maîtrisé.

Il existe ainsi des opportunités, sur Montpellier, Toulouse, Bordeaux… par exemples ; des villes dont l’attractivité et le potentiel locatif perdurent. Encore faut-il, comme dans toutes villes retenues, bien analyser le quartier et son environnement.

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