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Confinement : Achat immobilier et Coronavirus

Actuellement, le marché immobilier, dans la continuité d’autres secteurs économiques clefs du pays, connait lui aussi une situation inédite.

Depuis la fermeture des entreprises dites « non essentielles », et le confinement général de la population (amené très probablement à se durcir et à être prolongé), une partie des acteurs économiques clefs du processus d’achat d’un bien immobilier retient son souffle chaque jour un peu plus.

Seulement voilà, actuellement sur le point d’acheter un bien immobilier (ou carrément engagés dans le processus d’achat), qu’il s’agisse d’une résidence locative, ou principale d’ailleurs, de nombreux porteurs de projets se retrouvent coincés ou inquiets face à la situation, quant à l’impact de la crise sanitaire sur le bon déroulé de leur opération.

Procédons ensemble, à un petit tour d’horizon de la situation, non exhaustif, tant les cas de figure ou les situations sont nombreuses.

Nos conseils pour « limiter la casse », dans le cadre de vos acquisitions, en ces temps de crise du Covid19.

De nombreux acteurs du processus d’acquisition concernés par le confinement

A ce jour, l’on constate que la majorité des acteurs impliqués dans une opération d’achat immobilier est pleinement impactée par la crise sanitaire. Mais où en sommes-nous précisément ?

Les banques : Leur priorité actuelle concerne les demandes des entreprises relatives aux mesures d’aide annoncées par le gouvernement (en substance : aménagement de dettes, report de charges, facilité de trésorerie…). Du coup les projets privés et immobiliers sont, de fait, relégués en second plan, jusqu’à nouvel ordre. Si elles continuent de tourner, les agences bancaires sont la plupart du temps fermées au public et les contacts sont possibles exclusivement à distance (mail et téléphone). Par ailleurs, si le télétravail peut concerner quelques rares cas de collaborateurs en interne, les accès limités à leurs outils constituent des contraintes complémentaires pour la bonne marche de l’activité.

Les agents immobiliers : Pour donner suite au confinement généralisé, et en application des règles de sécurité sanitaire, il devient impossible à ces professionnels d’organiser des visites physiques de logements (idem pour les états des lieux ou les réalisations de diagnostics). En dehors d’outils digitaux assez bien développés ces dernières années sur le marché de l’ancien, l’arrêt n’en demeure pas moins réel et bon nombre de projets sont actuellement mis sur pause, l’incertitude générale et les réorganisations nécessaires ne facilitant pas forcément la poursuite d’un projet d’investissement, pour un acquéreur. Le marché du neuf quant à lui, est bien entendu touché, mais semble concerné différemment par la situation.

Les professionnels du courtage en financements : S’il est tout à fait possible de rester en contact, d’engager des démarches d’analyse bancaire et financière en amont, de transmettre son dossier par voie électronique et de matérialiser la relation (signature électronique, rdv Visio, contacts mail et téléphone dans la grande majorité des cas), la situation générale ne permet pas néanmoins de poursuivre le processus habituel de traitement de dossiers, en temps et en heure, pour les nouveaux projets, en dehors de cas particuliers, ou d’exceptions. Pour les projets en cours, tout dépendra de votre état d’avancement.

Justement, en fonction de votre état d’avancement, dans votre acquisition immobilière, si vous êtes engagé dans un processus d’acquisition d’un logement, que faire par rapport à la situation ?

Par ailleurs, quid de votre notaire ? Car dans le cadre d’un achat immobilier, s’il y a bien un intervenant majeur, c’est bien lui. Et tout officier public qu’il soit, les notaires ont eux aussi, été appelés au confinement (NB : le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) a demandé aux études de France de fermer leur accueil au public à compter du mardi 17 mars, 12 heures, en respect du Décret n°2020-260 du 16 mars 2020). C’est d’ailleurs l’une des explications du ralentissement des opérations immobilières en ce moment.

Une organisation au cas par cas de votre notaire, pour votre opération d’achat

Pour limiter l’impact sur le marché de l’immobilier, les études notariales s’organisent au cas par cas.

À l’instar des agences immobilières, les notaires ont donc dû arrêter tout rendez-vous physique, et fermer leurs études. Bien sûr, et comme la plupart des professionnels aujourd’hui, les notaires demeurent joignables, que ce soit par téléphone, par mail et même, dans certains cas, par visioconférence.  D’ailleurs, une partie certaine de leur métier de conseils ou certains actes relatifs aux problématiques patrimoniales, peuvent être poursuivis et réalisés en télétravail.

Néanmoins, dans le cas d’un achat immobilier, le client ne pouvant se rendre actuellement à l’étude de son notaire, les signatures des actes de vente immobilière seront ainsi retardées.

Comprenez : aussi électronique soit-elle ces dernières années, une signature d’acte nécessite néanmoins une présence physique à l’étude. Quant aux signatures à distance, elles restent visiblement encore assez complexes à mettre en œuvre pour la grande majorité des notaires, tant une signature authentique reste un acte très normé, encadré, et de fait, sécurisant pour un acheteur.

S’il existe bien la parade de la procuration, celle-ci présente aussi ses limites ! En effet, en cas d’absence de l’une des parties, il est possible de donner procuration, puis de lui téléphoner afin de lui donner lecture de l’acte, par exemple. Pour autant, cette procuration suppose que l’un des collaborateurs de l’étude, soit là physiquement lors de la signature de l’acte, afin de représenter physiquement son client. Et en ces temps uniques de confinement, pas dit que les collaborateurs de ladite étude, se regroupent, étant donné les risques de contamination.

De plus, la signature d’un acte authentique suggère que le notaire doit disposer de tous les éléments nécessaires obligatoires, annexes de l’acte lui-même. Certains services privés ou d’Etat étant indisponibles ou actuellement fermés, difficile pour le notaire de finaliser son travail ! Un très bon exemple : le REH ou Relevé d’Etat Hypothécaire, indispensable pour réaliser la vente et impossible à obtenir actuellement, du fait de la fermeture des services de publicité foncière. Et il existe dans l’absolu, de très nombreux blocages possibles, étant donné l’étendue des contrôles obligatoires du notaire pour garantir la sécurité de son acte. De quoi paralyser toujours un peu plus la réalisation de la vente…

Que faire dans ces circonstances, en fonction de votre avancement dans le processus d’acquisition ?

Au-delà du sujet de la signature de l’acte lui-même, conclusion ultime du processus d’achat immobilier (le moment tant attendu où l’acquéreur récupère ses clefs, dans l’ancien ; ou une « promesse de réalisation » – comme je l’appelle – de son bien, pour le neuf/VEFA), que faire si vous êtes engagé dans un processus d’acquisition d’un logement ? Processus long et composé de multiples étapes (immobilières ou financières), tout va dépendre en effet de l’étape exacte à laquelle vous en êtes précisément.

Si vous en êtes au stade d’une offre d’achat (proposition écrite, par laquelle vous vous êtes engagé à acheter le bien, et si le vendeur a accepté le prix proposé/négocié) :

En fonction des cas, et si l’offre n’est pas trop ancienne (quelques jours), vous pouvez contacter le vendeur, avec l’aide de votre agent immobilier ou de votre notaire, pour prolonger sa durée de validité, pour sécuriser un peu plus la suite des opérations. Néanmoins, à ce stade, difficile de vous garantir que le bien reste à la vente par exemple ou qu’il vous soit définitivement réservé.

Si vous en êtes au stade de l’avant-contrat :

Si l’avant-contrat, sous la forme d’une promesse de vente (engagement unilatéral du vendeur) ou d’un compromis de vente (engagement des deux parties à conclure la vente), peut se faire sous seing privé, nous conseillons que vous soyez à minima accompagné par un professionnel de l’immobilier.

Néanmoins, la version la plus sûre reste bien entendu l’avant-contrat notarié, en sa forme authentique, afin d’éviter le maximum de problèmes juridiques ensuite, le cas échéant.

D’ailleurs, le notaire sera votre meilleur allié en ces périodes troublées pour temporiser ou négocier avec son confrère ou les vendeurs, et permettre de sécuriser le report de la signature à plus tard s’il n’y a pas d’autre choix. Pour autant, des solutions à distance existent, comme justement la procuration, avec ses forces et ses limites en pareil contexte.

Si le compromis est engagé :

Un acheteur, ou un vendeur, est donc en droit de s’interroger quant à la durée de validité du compromis de vente signé, avant la mise en place du confinement.

Généralement, la durée maximale de validité d’un compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois, en moyenne, le temps de réaliser l’intégralité des opérations ou formalités intermédiaires nécessaires pour la signature de l’acte de vente définitif.

Si la date butoir est atteinte durant la période de confinement, la durée de validité du compromis de vente peut être prolongée éventuellement. Votre notaire pourra alors en fonction du cas vous donner la marche à suivre précisément.

Par ailleurs, les multiples étapes relatives à la recherche du financement sont aujourd’hui altérées par les diverses mesures de santé publique. Et là encore, en fonction de votre état d’avancement financier (stade de l’étude d’enveloppe ? de la recherche et de la négociation du prêt ? de la signature des documents de demande de crédit ? de l’attente de vos offres de prêt ? de la réception de votre contrat de prêt ? etc…), les solutions ne seront pas les mêmes.

N’hésitez pas à nous consulter d’ailleurs si vous avez besoin d’aide à ce propos !

Peut-on annuler une vente à cause de la crise sanitaire ?

C’est un cas de force majeure, prévu par l’article 1218 du Code Civil. Pour autant, acheteur et vendeur ont-ils intérêt à le faire ? Rien n’est moins sûr… D’autant que comme le précise l’article cité, « […] si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat […] ». Vaste sujet. Autant tenter de négocier avec votre notaire et avec toutes les parties, une prorogation du compromis. Et dans l’esprit, votre notaire aussi préfèrera prolonger que d’annuler, pour simplifier le travail à accomplir, déjà conséquent, et pour mieux préparer la sortie de crise.

Conclusion

Dans tous les cas, pour les personnes qui sont actuellement sur le point d’acheter ou de vendre un logement, ou qui sont pleinement engagées dans un processus d’achat immobilier, nous vous conseillons dans la plupart des situations, de vous rapprocher de votre notaire ou de votre conseiller financier (comme FG Stratégies) pour définir les meilleures dispositions à prendre.

Néanmoins, nous vous conseillons, dans la mesure du possible, et dès que possible, de prévoir et d’engager le report de la signature de l’acte de vente définitif… le temps du retour à la normale.

En attendant, prenez soin de vous.

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