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Acheter un appartement pour le louer ; comment bien investir ?

Vous en avez souvent entendu parler… Vous avez des gens autour de vous qui ont franchi le pas, avec plus ou moins de réussite… Vous avez à l’inverse des personnes particulièrement réfractaires, qui en parlent sans jamais avoir réalisé quoi que ce soit…

Qu’importe, aujourd’hui vous êtes plus que jamais décidé(e), et motivé(e) à vous lancer… dans un achat immobilier ! Et pas dans n’importe quoi (bien évidemment), vous souhaitez acheter un appartement, pour le louer ! Un beau projet en perspectives, que de vouloir « investir » (on n’achète pas…, ici on investit !) et réaliser ce qu’on appelle plus communément, un « investissement locatif ».

Seulement… au-delà de l’idée, comment avancer concrètement et vous y prendre ? Quelles sont les étapes, les éventuels pièges ou points de vigilance ? et quelles sont les bonnes questions à se poser ?

FG Stratégies vous donne ci-après quelques éléments de réponses…

L’achat immobilier nécessite de bien connaitre les étapes clefs pour obtenir des résultats. Stratégie et organisation doivent être au cœur de votre démarche, surtout pour un investissement locatif !

Acheter pour louer, c’est investir

Acheter un bien pour le louer s’inscrit dans une démarche complexe et subtile. Comme nous le préconisions souvent chez FG Stratégies, investir ce n’est pas forcément acheter… et vice-versa. La méthode, et l’état d’esprit, sont… et doivent être très différents !

L’achat est bien souvent ramené à des critères de sélection plutôt subjectifs (le fameux « coup de cœur » que l’on attend souvent, lorsque l’on souhaite acheter pour occuper un bien ; qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement). L’acheteur se confond avec un consommateur. Il achète d’abord pour répondre à son besoin, à ses envies, à ses désirs ; en fonction de ses propres goûts, de ses ressentis, de ses impératifs familiaux ou professionnels.

L’investissement, lui, sous-entend une démarche plus stricte, objective et raisonnée. L’investisseur s’appuie plutôt sur des chiffres, sur des raisonnements, sur des projections générales moins individuelles. Il poursuit des objectifs à atteindre et tend à prendre du recul.

Comprendre qu’il y a des avantages ou un intérêt à vivre dans un logement, et accepter potentiellement d’y résider, ne signifie pas forcément s’y projeter totalement, comme pour une résidence principale ! Un bien agréable, fonctionnel et propre, parfaitement « vivable » et « attractif », ne veut pas dire que le bien doit être façonné intégralement à sa propre image…

Si la frontière peut parfois sembler mince, et qu’il n’est pas toujours facile de garder raison, il faudra vraiment conserver à l’esprit cette différence pour éviter certaines déconvenues.

Acheter pour louer, c’est avancer étape par étape

Pour concrétiser votre projet d’investissement locatif, il vous faudra retenir un logement, sélectionner un locataire, gérer le bien ou le mettre sous gestion, suivre toute une série de règles et de formalités etc…

Néanmoins, avant d’entreprendre ce beau projet, la première des étapes sera de bien définir vos capacités financières !

Chez FG Stratégies, à Montpellier par exemple, nous avons trop souvent rencontré des personnes, porteuses de projets, présumer de leurs finances, ne prenant pas les précautions nécessaires en amont. A l’inverse, nous en rencontrons souvent, pensant que l’investissement locatif n’est réservé qu’« aux plus riches ».

Mieux vaut un investissement modéré, que pas d’investissement du tout ! Et mieux vaut un investissement au plus juste de vos finances, pour vous éviter des déceptions.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, ne pensez pas forcément à votre banquier, mais plutôt à un courtier en crédits immobiliers compétent, qui aura un regard plus large sur les solutions existantes. Chez FG Stratégies, nous savons conseiller le financement, et notre expérience en matière d’investisseurs vous assurera une analyse au plus juste de vos possibilités. Vous aurez ainsi une enveloppe financière prévisionnelle adaptée et personnalisée, pour envisager la suite des opérations avec davantage de réalisme.

Investir, c’est d’abord bien définir ses objectifs

Investir dans l’immobilier locatif, c’est réaliser un projet de taille qui a vocation à être une réponse et une solution à un ou plusieurs objectifs poursuivis :

–        C’est vouloir, le plus souvent, bâtir un patrimoine dans la durée, pour percevoir des loyers nets à terme, c’est-à-dire pour se constituer des revenus complémentaires, notamment pour sa fin de carrière, sa retraite ;

–        C’est rechercher une solution à effet de levier, pour capitaliser plus fortement et se dégager un capital potentiellement plus élevé au bout d’une certaine durée (en cas de revente), pour d’autres projets ;

–        C’est vouloir développer ses actifs, « son patrimoine », pour s’y installer soi-même une fois à la retraite, pour les études de ses enfants, pour y loger ses parents, ou encore parfois pour chercher à bénéficier en parallèle d’avantages fiscaux.

En fonction de sa situation familiale, professionnelle, financière, fiscale, voire juridique, l’investissement immobilier locatif devra être conçu et sélectionné en tenant compte de ces éléments, et en réponse à des objectifs clairement établis, que nous vous aidons à définir chez FG Stratégies.

Investir et louer, ce n’est pas uniquement choisir de l’immobilier

En dehors de l’emplacement, et du bien en lui-même, lorsque vous achetez un bien pour le louer, vous n’achetez pas que de l’immobilier en tant que tel.

Vous achetez du coup tout ce qui constitue le « hors immobilier » :

  • le financement, son taux, votre apport ou non, la durée à déterminer, l’assurance du prêt à définir…
  • la rentabilité brute, nette, nette/nette, le taux de rendement interne…
  • le choix du logement (neuf, ancien, maison, appartement, parking, etc.),
  • la fiscalité immobilière (nue, meublée…) et son impact sur votre fiscalité ;
  • la gestion locative, la demande et le marché locatif local, la recherche du locataire (auto-gestion), les niveaux de loyers…
  • les conséquences juridiques de l’acquisition (en cas de décès, de séparation…),
  • les intervenants : le notaire, la banque, l’assurance (loyers impayés, PNO…), l’agent immobilier, le gestionnaire…
  • les éventuels travaux et les artisans à retenir (dans l’ancien), ou la qualité du promoteur (dans le neuf)…

Ainsi un logement très bien placé, dans un bon quartier, ne sera pas suffisant pour vous apporter entière satisfaction, et garantir la qualité de votre investissement. Si cela est bien évidemment grandement nécessaire, ne pas avoir mesuré, considéré ou porté de l’attention suffisante à tout le reste, pourra vous être préjudiciable.

Conclusion

L’investissement locatif, cad. « acheter pour louer », suggère méthodologie, objectivité, et approche globale. Projet important dans l’élaboration d’un patrimoine, il faut cependant veiller à ce que des choix éclairés soient réalisés tout au long du processus, afin de favoriser votre plus grande réussite, en limitant et encadrant les risques et les déconvenues.

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