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Pouvez-vous encore faire des économies sur votre prêt immobilier ?

Il est clair que depuis quelques années maintenant, le marché immobilier fait état d’un dynamisme soutenu, voire très soutenu.

Si un certain consensus existe sur les raisons (apparentes) de la demande toujours plus forte, et de prix de l’immobilier en augmentation, il serait néanmoins un peu trop « rapide » de prétendre que les seules conditions d’emprunt, très favorables pour la plupart, viennent expliquer l’appétit intarissable des Français pour l’achat immobilier.

Si le marché peut se révéler plus subtile, voire complexe, il n’en demeure pas moins évident que le niveau actuel des conditions d’emprunt immobilier, fait le bonheur de la grande majorité des acquéreurs.

Par ailleurs, compte tenu de ce contexte baissier depuis plusieurs années, si la « vague » des rachats de prêts semblait se finaliser, se « tasser », il apparaît encore possible, dans certains cas, et même pour les prêts les plus récents d’entre vous, d’aller encore « grappiller » quelques milliers d’euros d’économies, en retravaillant vos prêts immobiliers.

A ce titre, pour vous, sur FG Stratégies, voici un petit rappel et tour d’horizon de l’approche du refinancement (au sens large).

Attention à ne pas confondre « taux de prêt hors assurance », et « T.A.E.G ». Si les deux conditions sont contractuelles, le taux de prêt hors assurance reste plus « parlant », car seul taux définissant directement l’amortissement de votre prêt.

Faut-il renégocier son crédit ou envisager un refinancement ?

Comme nous le précisions dans l’un de nos articles du mois d’avril 2019 « A quoi sert un regroupement de crédits ? », il faut se rappeler la distinction entre renégociation de prêt, et rachat de crédit immobilier.

Une renégociation de prêt sous-entend le plus souvent de renégocier les conditions de son prêt (immobilier la plupart du temps) auprès de sa propre banque. Il s’agit donc d’une opération interne et de pure négociation commerciale avec son conseiller bancaire (au départ).  Il n’y a pas de mécanisme de rachat, mais un simple avenant à un contrat initial, avec modifications de certaines conditions, notamment le taux hors assurance.

Un rachat de crédit immobilier, rachat « simple », consiste à refinancer son prêt en cours. En d’autres termes, une banque B va vous octroyer un nouveau prêt immobilier, dont l’objet sera de rembourser (refinancer) votre prêt détenu dans la banque A.

Par ces deux mécanismes que nous appelons de reconfiguration (potentielle) de votre crédit, la plupart des emprunteurs cherche bien évidemment, avant tout, une économie significative sur la durée résiduelle. Mais pas seulement. En revanche, les deux opérations ne se réalisent pas de la même manière, et n’ont pas les mêmes incidences, juridiques ou financières.

Par ailleurs, la notion de « nouveau plan de financement » n’existera réellement que dans le cas d’un rachat de prêt, puisqu’il y aura de nouveaux frais à prendre en compte, et un capital à refinancer. La renégociation, elle, fera uniquement l’objet d’un avenant au contrat existant, et de frais de dossiers bancaires et/ou d’honoraires conseils, le cas échéant ; le reste, demeurant inchangé.

Cette structuration financière différente, ayant notamment, et bien entendu, un impact significatif sur le gain net à l’arrivée, fait qu’à ce jour, et compte tenu des conditions de prêts « anciens », parfois déjà assez basses, il ressort moins « automatique » de dire s’il faut privilégier telle ou telle solution. Le cas par cas reste plus que jamais de mise. Tout dépendra de la situation globale du ou des emprunteurs et des caractéristiques du ou des prêts en cours (taux hors assurance, durée résiduelle, montant du capital restant dû etc…).

Peut-on néanmoins prédéfinir s’il est intéressant de se lancer, ou non, dans un projet de « renégociation » (comprenez de reconfiguration donc) de votre crédit immobilier ?

Nous l’avons dit, certains profils ou certaines situations pourront encore obtenir des économies lors d’une reconfiguration de leur prêt immobilier (contrairement à d’autres où l’opération ne sera pas intéressante, voire ne présentera aucun gain réel à l’arrivée !).

Si l’opération nécessite une étude détaillée, sachez que l’on peut définir des situations vraiment générales, pouvant potentiellement conduire à un résultat net positif, lors d’une reconfiguration de leur prêt :

  • Ceux ou celles ayant actuellement un crédit immobilier dont la durée restant à courir, est au moins égale ou supérieure à 15 ans (15/20/25 ans…) et dont le taux (hors assurance ; et hors T.A.E.G) en cours est égal ou supérieur à 2,00 % ;
  • Ceux ou celles dont le taux du crédit immobilier initial, présenterait en moyenne une différence comprise entre 0,7% et 1%, à minima, par rapport au taux potentiel qui pourrait être obtenu, par suite de la reconfiguration du prêt ;
  • Ceux ou celles ayant un capital restant dû d’au moins 80.000€/100.000€, et une durée résiduelle d’au moins 15 ans.

Bien évidemment, vous aurez compris qu’il ne s’agit là que de simples pistes de réflexion. Sans compter qu’il faut être prudent avec les taux annoncés ici et là sur internet (ou ailleurs !). Le taux reste le prix de votre crédit. Et comme dans les supermarchés, certains sont ainsi tentés de vous les annoncer (de vous « attirer ») comme l’on met en avant la nouvelle promotion sur la dernière TV écran plat… Cependant, ces promotions peuvent être soumises à conditions, ou ne concerner que certains cas. Il en ira ainsi de même pour un prêt immobilier, avec des critères (bien) plus nombreux et complexes (à appréhender) que dans le cadre d’une promotion alimentaire…

Attention également aux simulateurs en ligne, peu précis ou encore aux fausses promesses. Chez FG Stratégies, tout est clair, transparent, et notre conseil est engagé, basé sur des éléments concrets, discernés et étudiés ensemble.

D’autant que si le taux reste l’une des clefs, ce n’est pas la seule. L’assurance emprunteur est un sujet tout aussi important, encore plus aujourd’hui, dans une démarche d’analyse de votre prêt immobilier (actuel ou à venir d’ailleurs). Ce point peut d’ailleurs contribuer favorablement au projet ; ou à l’inverse venir pénaliser (pour ne pas dire empêcher) une reconfiguration de votre prêt.

Nous restons bien sur à votre écoute pour pré-étudier le sujet ensemble, et voir si cela en vaut la peine !

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