L’actualité autour du crédit immobilier, en cette fin 2021 et en prévision de 2022.

Quelles sont les évolutions des conditions d’octroi de crédit immobilier en cette fin d’année 2021, et plus largement pour 2022 ?

Fin septembre, Le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF) a prévu une nouvelle fois, de renforcer les contraintes pour les banques, autour de l’octroi des financements immobiliers. Alors que le marché immobilier se porte bien (nous écartons le sujet des prix de l’immobilier ou encore du retour inflationniste), que la plupart des études s’accordent à dire que le marché ne connait pas de risque de crédit majeur – des défauts de remboursements des ménages supérieurs à la période d’avant la crise sanitaire -, malheureusement les instances continuent de vouloir réguler toujours plus un marché porteur et pourtant sain.

Ainsi, de nombreux projets immobiliers de 2022 seront pour beaucoup de ménages Français, plus difficiles encore à réaliser ; et surtout sans l’aide d’un professionnel averti et indépendant.

A partir du 1er janvier 2022, les conditions d’octroi des crédits immobiliers se durcissent plus officiellement encore, avec une limitation du taux d’endettement à 35 % (assurance comprise) et une durée d’emprunt cantonnée à 25 ans maximum. Les possibilités de dérogation seront-elles aussi plus encadrées et bien plus strictes.

Tous les crédits dont le 1er décaissement aura donc lieu à partir du 1er janvier 2022 devront respecter de nouvelles conditions d’octroi, mesures néanmoins déjà anticipées et pratiquées par beaucoup d’établissements bancaires sur 2021, pour justement anticiper au mieux la situation.

La décision, annoncée par le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF) dans sa recommandation du 14 septembre dernier, aura été publiée au Journal officiel le 10 octobre 2021. Elle fixe ainsi un cadre encore plus contraignant pour les établissements bancaires prêteurs.

Au départ posées en plus simples recommandations, ces restrictions sont ainsi rendues plus contraignantes et se voient davantage gravées dans le marbre par le HCSF.

Voici donc en résumé, les nouveaux critères cumulatifs imposés en matière d’octroi de crédit immobilier, déjà en applications pour la plupart :

• le taux d’effort (ou taux d’endettement) de l’emprunteur (charges annuelles totales d’emprunt / revenus annuels) ne devra pas dépasser 35 %, assurance de prêt comprise ;
• la durée maximale du crédit ne doit pas excéder 25 ans. Cette durée peut toutefois être portée à 27 ans en cas de différé d’amortissement pour les opérations suivantes :
  • crédits immobiliers liés à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), à un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou à un contrat de promotion ;
  • crédits immobiliers liés à l’acquisition dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération. Sont limitativement concernées => les opérations de création de surfaces habitables ou de surfaces annexes, de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de surfaces habitables ou annexes existantes, de réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Bon à savoir : Les établissements bancaires pourront en partie déroger à ces critères, pour une part de leur production de crédit immobilier. La limite est fixée à hauteur de 20 % maximum de leur production trimestrielle de nouveaux prêts immobiliers.

Cette souplesse devra être réservée pour au moins 80 % aux acquéreurs de résidence principale, dont au moins 30 % devront être des primo-accédants. Les 20 % restants de la marge flexible (soit présenté autrement, 4 % de la production trimestrielle) pourront alors être utilisés librement par les banques.

L’ensemble de ces nouvelles conditions d’octroi ne sera vraisemblablement pas applicable aux opérations suivantes :

• crédit relais,
• renégociation de crédit,
• crédits souscrits pour le remboursement anticipé d’un prêt dans un autre établissement (rachat externe),
• regroupement de crédits.

A noter également : Les contrats de crédit immobiliers souscrits par des personnes morales de droit privé ne sont pas soumis aux règles du code de la consommation quand le crédit a pour but de financer une activité professionnelle. (C. Conso. L 313-2).

L’acquisition du bien immobilier via la constitution d’une SCI pourrait donc être une piste pour contourner ces nouveaux critères ; pour autant, le sujet n’est pas aussi explicite et arrêté que cela. De plus, tout dépendra du projet immobilier visé.

De plus, il ne faudra pas oublier les contraintes (parfois assez nombreuses) que supposent la création et la gestion d’une SCI (cout, suivi, obligations…). De plus, certaines protections spécifiques en cas de crédit immobilier aux consommateurs (délai de réflexion, mention du TAEG…) pourraient aussi ne plus trouver à s’appliquer, en fonction des cas.

Nous restons bien sûr à votre écoute pour vous accompagner au mieux en ce sens.