Une situation annoncée…
Chez FG Stratégies, nous avions évoqué à diverses reprises, déjà fin 2019, les probables futures tensions à venir sur le marché du crédit immobilier.
Depuis Janvier, la volonté affichée par les instances, de « refermer » le « robinet » du crédit – malheureusement pour beaucoup d’emprunteurs – s’est franchement manifestée et confirmée dans les faits, et ce, à plus d’un titre.
Des recommandations appliquées à la lettre par de nombreux établissements bancaires
Le durcissement des critères d’obtention mis en place par les banques à la demande des autorités financières comme le H.C.S.F (avec en ligne de mire, la norme d’endettement maximale de 33% devenue bien plus stricte et décorrélée de tous les autres paramètres/seuils/ratios financiers, ou éléments de situation client) est bien une réalité à ce jour.
Les impacts en sont d’ailleurs résolument défavorables pour tous, des revenus les plus modestes aux situations les plus patrimoniales. Ainsi, pour les emprunteurs peu aisés, mais disposant de situations saines ; les primo-accédants, souvent moins à même de disposer d’un apport, même partiel etc. sont aujourd’hui de plus en plus écartés du marché du crédit et du marché immobilier. Les clients aux plus hauts revenus et les investisseurs, sont également concernés par la situation.
Si nous pouvons encore chez FG Stratégies, trouver des solutions : pour encore combien de temps ?
La question épineuse du “taux d’usure”
Par ailleurs, depuis la crise Covid19, il faut désormais composer également avec “la problématique du taux d’usure”, qui s’est également intensifiée pour alourdir d’autant plus les éventualités pour de nombreux profils.
Les taux de l’usure, « TAEG » maximum / seuils plafonds, correspondants aux taux maximum légaux que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt (en fonction des types de prêts, d’emprunteurs et des durées), sont aujourd’hui particulièrement bas, alors même que les tensions économiques et financières générales, et celles présentes sur le marché interbancaire, semblent pousser les banques à augmenter leur taux nominaux (le véritable taux d’emprunt d’un client). De quoi provoquer ainsi un effet « ciseaux »…
Si de nombreuses instances représentatives, ont alerté les pouvoirs publics quant à la formule de calcul inadaptée du taux d’usure, taux déterminé chaque trimestre par la Banque de France, à ce jour les réponses restent clairement inexistantes… mais les complications, elles, pour de nombreux emprunteurs, sont devenues bien réelles.
Les premiers concernés : les plus de 48/50 ans, même en bonne santé ; quand par le passé, les seniors de 60 ans et plus ou les personnes avec de lourdes pathologies médicales étaient concernées prioritairement (pour ne pas dire principalement).
Une situation complexe qui suppose des ajustements
Au-delà des solutions pour contourner partiellement (et difficilement) cette question purement technique, ce non-sens économique conjugué à la rigidité actuelle des banques, sont la cause actuelle de nombreux blocages, venant littéralement freiner la reprise post-confinement et ralentir le nombre d’opérations immobilières.
Si la prudence est de mise, bien évidemment compte tenu du contexte économique dégradé (les prévisions restent assez sombres pour les prochains mois, et jusqu’à fin 2021 pour l’heure), la reprise du marché et le soutien à l’économie ne pourront être solides et durables, que si les mesures actuelles s’assouplissent, au moins temporairement.
Il sera également nécessaire de revoir rapidement la formule de calcul du taux d’usure, afin d’être plus proche, à la fois de la réalité du marché et des conditions actuelles d’emprunt, mais aussi des exigences en matière de rentabilité et de sécurité légitime qui pèsent actuellement sur les banques, et de la volonté néanmoins de maintenir l’accès à la propriété en faveur du plus grand nombre de personnes, solvables et stables, grâce à des approches qui redeviendraient moins automatiques et universelles…
A suivre. Dans tous les cas, comptez sur notre engagement pour vous aider à réaliser votre projet. N’hésitez pas à nous contacter.