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Prêt immobilier et découvert bancaire, est-ce possible et compatible ?

Chez FG Stratégies, lorsque l’on vient nous consulter pour obtenir du conseil en financement immobilier, pour un projet (achat de sa résidence principale, ou pour de l’investissement locatif, avec ou sans dispositif fiscal), sur Montpellier, en Occitanie, ou ailleurs, on nous demande souvent quel est le secret pour obtenir son prêt immobilier aux meilleures conditions ?

Ce à quoi nous répondons le plus souvent, qu’en dehors de notre expertise, de notre savoir-faire en matière de présentation ou de constitution de dossier, par exemples, obtenir un prêt immobilier c’est peut-être avant toutes choses une histoire de gestion et de profil financier.

Lors d’un achat immobilier, la question du financement est bien souvent posée. Si la gestion des comptes est importante, la notion d’apport personnel peut aussi être significative, en fonction du projet et de votre situation.

L’analyse bancaire

Parmi la multitude de ratios et autres critères intervenant dans l’étude d’une situation d’un client, d’un projet, et d’un montage de prêt, l’un des éléments sur lequel repose la faisabilité d’un dossier concerne la gestion de compte des futurs emprunteurs.

En effet, avant de pouvoir prétendre à un prêt immobilier, souvent sur 15, 20, 25 ans, nous allons déjà à notre niveau étudier minutieusement vos relevés de compte courant. La plupart des banques exigent à minima vos trois derniers relevés de vos comptes courants bancaires utilisés de manière principale ou secondaire, compte personnel et/ou joint.

Souscrire à un crédit immobilier, c’est devoir supporter de nouvelles charges qui pèseront sur votre budget, au-delà même du simple prêt ; en cas d’achat d’un appartement en copropriété, il faudra penser aux charges dites de copropriété, à l’assurance propriétaire occupant (souvent un peu plus chère qu’une assurance pour locataire) ; être propriétaire, c’est aussi être soumis à la taxe foncière etc… il vous faudra donc être en mesure d’assumer toutes ces charges.

Ainsi, des comptes régulièrement à découvert, c’est-à-dire utilisant votre découvert autorisé sera un élément moins favorable pour une nouvelle banque. Fort heureusement, ce seul critère ne détermine pas à lui seul votre faisabilité ou votre capacité à emprunter, mais peut venir entacher dans certains cas, l’obtention d’un avis favorable avec certaines banques.

Soigner son profil

En revanche, bien plus fréquemment, les clients ayant des comptes en dehors de l’autorisation de découvert, présentant des commissions d’intervention régulières, des agios facturés ou autres frais bancaires plus lourds (comme des rejets de prélèvements…) n’obtiendront vraisemblablement pas de possibilité d’emprunt immobilier, la banque justifiant des risques plus élevés de non remboursement.

En général, à moins d’un profil de consommateur chronique, ce problème peut trouver son origine ailleurs : peut-être la personne est-elle déjà pas mal endettée pour ses revenus et a du mal à tout gérer actuellement ? peut-être a-t-elle rencontré un problème passager, qu’il est possible de résoudre avec un peu de patience et quelques bons conseils ?

Pour des situations plus atypiques, ou considérées comme un peu justes, nous pouvons néanmoins apporter nos conseils de gestion et vous guider pour bien préparer votre dossier et votre situation, pour mettre toutes les chances de votre côté. Même si pour cela, il faudra peut-être décaler ou reporter votre projet, ou le baisser à un niveau considéré comme moins lourd ou risqué.

Si parfois nous pourrons aussi passer par des solutions de refinancement et de regroupement, il est ainsi possible dans certains cas, d’imaginer un projet immobilier en plusieurs étapes préalables, ou en utilisant des produits de crédits mixtes (regroupement et financement projet en une seule solution).

Conclusion

C’est pourquoi, avec un peu de bonne volonté, d’efforts et quelques compromis, et à moins d’un fichage bancaire avéré (très souvent rédhibitoire dans ce cas), et de charges globales cohérentes, chez FG Stratégies, nous serons là pour vous aider à avancer, au mieux des possibilités existantes.

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