Comme nous l’évoquions l’an dernier dans notre billet relatif aux régimes fiscaux des revenus immobiliers (➡️ Revenus immobiliers locatifs : plusieurs régimes fiscaux existent !), il existe donc un régime fiscal spécifique (et de multiples sous-catégories) pour les locations dites meublées.
Si à première vue rapide, il peut être véritablement tentant de s’engouffrer dans ce cadre, reste que cette solution ou formule locative ne s’adresse pas à tous et à tout le monde, et encore moins à tous les types de biens immobiliers. Sans vous proposer une analyse exhaustive de la location meublée, rappelons toutefois que pour pleinement profiter de ses avantages indéniables et attractifs (notamment par rapport à la location nue “classique”), il s’avère nécessaire de respecter quelques règles importantes au préalable 😉.
Si la location meublée peut se révéler être une opportunité, elle n’en demeure pas moins exigeante pour pouvoir bénéficier de ses multiples effets !
Voici un tour d’horizon de 3 éléments clefs / points de vigilance, à bien garder en tête au moment du choix de ce mode de location. (Pour simplifier, notre billet concerne la location meublée à usage de résidence principale du locataire).
La location meublée s’envisage très en amont du projet
Chez FG Stratégies, on considère que s’engager sur de la location meublée, nécessite de réfléchir à ce schéma très en amont du projet 🚀. En effet, nous considérons que tous les biens immobiliers ne se prêtent pas à ce mode locatif, soit par exemple en raison de l’emplacement géographique moins adapté du bien, soit en raison de sa typologie moins compatible, soit même en raison des deux critères précédents simultanément !
Il nous semble donc préférable d’étudier ce schéma dès le départ ✅, pour non seulement valider l’adéquation de votre profil ou situation aux raisons fiscales évidentes de la location meublée, mais surtout pour mieux orienter et conditionner vos recherches immobilières.
Egalement, il peut être intéressant d’envisager ce schéma, même en amont d’autres projets pourtant à l’origine très différents ! Bénéficier des avantages de la location meublée, peut s’envisager soit lors de l’acquisition du bien locatif, mais aussi se mettre en place… en cours d’exploitation du bien ! Dans nos stratégies patrimoniales, nous réfléchissons pour vous à la question de la “seconde vie” de vos investissements PINEL ou anciennement DUFLOT ou SCELLIER 💡. Je n’en dis pas plus, n’hésitez pas à nous consulter !
Autre point, et non des moindres, un investissement locatif sous location meublée doit évidemment s’étudier tout autant, si ce n’est plus (qu’un investissement locatif sous location nue), financièrement ! Car le plus souvent, ce type de projet amène à considérer des travaux complémentaires et un budget dédié pour le mobilier. Il faut donc savoir comment le financer, sous peine de rencontrer dès le départ diverses déconvenues.
Ce dernier point nous conduit d’ailleurs vers notre second point de vigilance ➡️.
La location meublée s’envisage avec gout, et avec rigueur
Nous voyons encore bien souvent, malgré l’avènement du home staging ou autre émission immobilière de rénovation/travaux/ameublement, des appartements proposés en location meublée avec du mobilier datant de l’époque des grands-parents des bailleurs…
Sans être trop caricatural, il est important de proposer un intérieur cohérent, réfléchi, travaillé, et soigné 💡. Si vous pensez reconditionner votre mobilier ou celui de vos parents, pourquoi pas, mais à condition de ne pas sacrifier le style intérieur ou l’ambiance, sous prétexte de préserver votre budget, ou même l’environnement. Vous devez aménager (voire rénover) votre appartement, presque comme si vous comptiez y vivre vous-même.
Aujourd’hui, il est tout à fait possible de meubler un intérieur avec gout, sans y laisser des fortunes ✅. Et si vous ne savez pas faire, n’hésitez pas à vous faire aider ou accompagner✅. Louer meublé, c’est louer avec un service de mobilier inclus dans le contrat de bail. Et comme tout service, il doit être soigné et respectable, et non abusif.
Nous utilisons volontairement ce terme, car une forme d’abus souvent constaté, concerne la réalité de l’activité de location meublée. Pour revendiquer ce statut (fiscal et juridique, n’oubliez pas!), il ne suffit pas de mettre une table et un canapé dans le logement. Si auparavant le mobilier n’était pas clairement arrêté, et relevait d’ailleurs de la jurisprudence, la loi ALUR de 2014 est venue préciser, par décret, une liste exhaustive de meubles qui doit être obligatoirement proposée dans le logement, pour que le bailleur puisse prétendre à la « location meublée ».
Ainsi, dans l’esprit du législateur, pour faire de la location meublée, le logement doit être suffisamment équipé pour que le locataire n’ait plus qu’à apporter ses effets personnels, pour s’y installer et y vivre. Attention de fait, au risque d’abus et de requalification !
A l’inverse, nous avons également pu voir sur des plateformes de location saisonnière (type Airbnb), des appartements meublés dignes des plus beaux magasines de décoration ! Si votre budget vous le permet, pourquoi pas, néanmoins cela ne vous garantira pas de louer bien plus cher que les prix du marché. Il faut toujours garder à l’esprit la réalité économique de son projet. Il faut donc trouver un bon compromis, entre qualité, style, et budget. De plus, n’oubliez pas qu’en cas de dégradation de ce mobilier, il faudra le remplacer. Et si le dépôt de garantie en location meublée, s’élève à deux mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014 (contrairement à la location vide, qui limite à un mois de loyer hors charges), cela risque parfois d’être insuffisant à l’heure de venir remplacer le mobilier dégradé.
Évitez certaines pratiques et favorisez l’accompagnement pour optimiser votre investissement
Optimiser son investissement, c’est bien sur l’optimiser fiscalement. A ce titre, le régime fiscal de la location meublée tire tout son intérêt des règles fiscales applicables aux B.I.C – bénéfices industriels et commerciaux. Contrairement à l’imposition des locations nues classiques, relevant de la catégorie des R.F – revenus fonciers, le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux apporte son lot d’avantages complémentaires non négligeables, comme par exemple, la prise en compte de charges “comptables” déductibles, comme l’amortissement de l’immeuble !
Si l’investisseur immobilier peut s’organiser pour choisir le mode d’imposition qui lui sera le plus favorable, entre régime micro et régime réel, l’investisseur immobilier financé à crédit s’orientera le plus souvent vers le régime réel (NB : cela reste à étudier au cas par cas bien sûr). A ce titre, il est fortement recommandé de faire appel à un cabinet comme le notre, et à un expert-comptable, ✅ pour éviter de perdre le moindre avantage fiscal lié aux spécificités du régime réel relatif aux B.I.C. Si cela représente un coût supplémentaire (largement récupéré), il en va de votre sécurité financière et fiscale, et de l’optimisation globale de votre opération🤝
Par ailleurs, attention aux documents trouvés sur internet, si vous comptez réaliser votre propre gestion locative. Juridiquement, la location meublée regorge de subtilités par rapport à la location nue, même si les deux régimes juridiques ont été sérieusement rapprochés depuis notamment la loi ALUR. Pour éviter toute requalification et vous protéger en cas de conflit avec votre locataire, mieux vaut avoir un bail et des annexes solidement structurés et des plus précis possibles. 📣 Nous pouvons également vous aider en ce sens.
📌Enfin, retenez que dans les bonnes pratiques à adopter, on ne loue pas son bien immobilier en meublé, lorsqu’il est détenu au sein de sa S.C.I – Société Civile Immobilière ! Une erreur trop largement répandue. La location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) est une activité civile, mais dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (nous l’avons dit). C’est cette particularité fiscale qui en fait justement une activité commerciale, au sens fiscal ; quand une société civile, fiscalement transparente (cad. imposée à l’I.R), ne doit gérer ou intervenir que dans le cadre d’activités… civiles.
Ainsi, si votre projet porte par exemple sur la ville de Montpellier ou la région Occitanie, alors vous êtes à la bonne adresse. Au-delà, nous pouvons également vous aider.