Ça y est ! Vous avez enfin réalisé votre premier investissement locatif, sur Montpellier, ou dans une autre métropole/ville attractive de France ! Ou bien, vous possédez déjà un patrimoine locatif, constitué au fur et à mesure des années. Sauf qu’une fois les enjeux de l’acquisition terminée, se posent alors rapidement les questions relatives à la gestion et à la fiscalité des revenus immobiliers perçus. Entre location nue (vide), location meublée… les différences sont réelles : les spécificités juridiques existent ; les différences fiscales également. Voici une note rapide quant à la fiscalité des revenus immobiliers.
Revenus immobiliers : imposition au barème progressif de l’impôt sur revenu
Quelle que soit la nature ou catégorie fiscale de vos revenus immobiliers (revenus fonciers – R.F, pour la location nue/vide ; bénéfices industriels et commerciaux – B.I.C, pour la location meublée), les revenus immobiliers locatifs sont, in fine, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Et si vous pensiez que cela s’arrêtait là, et bien non. Les revenus tirés de vos locations seront également soumis aux prélèvements sociaux (P.S), aujourd’hui fixés à 17,2% !
Dans le détail, chaque typologie de revenus immobiliers possède sa fiscalité propre, « son tuyau » ou catégorie fiscale spécifique ; pour autant, la finalité fiscale sera bel et bien l’impôt sur le revenu et les P.S.
Balayons rapidement les différents choix ou régimes en fonction de la nature de vos revenus immobiliers perçus.
Revenus immobiliers : les revenus fonciers ou R.F
Lorsque vous louez un appartement par exemple, neuf ou ancien, que vous louez cet appartement comme résidence principale de votre locataire, sans aucun ameublement (cad. loué nu/vide), alors les revenus immobiliers perçus seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Cette catégorie fiscale vous offre la possibilité de choisir entre deux formes d’imposition de vos revenus : soit une imposition sur une base forfaitaire, soit une imposition sur une base réelle.
La base forfaitaire, appelée régime du micro-foncier, propose une approche simple et rapide de l’imposition de vos revenus immobiliers locatifs. L’administration fiscale considère que sur la base de vos revenus bruts perçus, un abattement de 30% vous sera octroyé, venant en compensation de l’ensemble des charges que vous supportez pour votre opération locative. Ainsi, au régime “micro”, votre imposition portera sur 70% du total de vos loyers encaissés sur l’année, avant l’application du barème progressif.
Pour les spécificités de ce régime « micro », son mode d’application, et l’intérêt ou non d’y être soumis, nous sommes à votre écoute.
S’agissant maintenant de la base au réel, comme son nom l’indique, dans ce cas de figure, point d’abattement. Le régime au réel, permet ici au bailleur / propriétaire investisseur, de déduire des revenus immobiliers encaissés, un grand nombre de charges, pour leur montant réel. En fonction du niveau de charges, il sera ainsi possible de réduire considérablement la base imposable, intégrée également au barème progressif de l’I.R, nous l’avons dit précédemment.
Ce régime fiscal suppose en revanche des formalités administratives et déclaratives spécifiques et un grand soin dans la détermination des charges potentielles déductibles à retenir. Pour vous aider, n’hésitez pas à nous consulter.
Revenus immobiliers : les bénéfices industriels et commerciaux ou B.I.C
Sur le plan purement fiscal, la location meublée est en revanche considérée comme une activité commerciale, d’où l’application de la fiscalité des B.I.C.
S’il existe différentes « sous-catégories » ou statuts (loueur en meublé non professionnel – LMNP / loueur en meublé professionnel – LMP), nous ferons dans cet article uniquement un focus sur le statut LMNP du particulier bailleur, proposant un logement meublé destiné à la résidence principale de son locataire.
Ainsi, et au même titre que pour la location nue, la catégorie fiscale des B.I.C vous offre la possibilité de choisir entre deux formes d’imposition de vos revenus : soit une imposition sur une base forfaitaire, soit une imposition sur une base réelle.
La base forfaitaire, appelée régime du micro-BIC cette fois, propose également une approche simple et rapide de l’imposition de vos revenus immobiliers locatifs « commerciaux ». L’administration fiscale considère que sur la base de vos revenus bruts, un abattement de 50% cette fois, vous sera octroyé, venant en compensation de l’ensemble des charges que vous supportez pour votre opération locative. Aucune charge au réel ne peut donc être déduite. Ainsi, au régime « micro-BIC », votre imposition portera sur 50% du total de vos loyers, avant application du barème progressif.
S’agissant maintenant de la base au réel, comme son nom l’indique, dans ce cas de figure, point d’abattement. Le régime au réel, permet donc de déduire des revenus immobiliers encaissés, un grand nombre de charges, pour leur montant réel. En fonction du niveau de charges, il sera ainsi possible de réduire considérablement la base imposable, intégrée également au barème progressif de l’I.R, nous l’avons dit précédemment.
Pour autant, ce régime possède un avantage spécifique par rapport au régime réel des revenus fonciers : l’amortissement comptable ! Cette charge comptable intégrée fiscalement, le plus souvent permet de réduire encore significativement votre base imposable, taxée également au barème progressif de l’I.R. Pour autant, pour bénéficier de cet avantage, des formalités administratives et déclaratives plus importantes sont requises.
Au-delà, et pour finir, sachez que la location meublée présente (aussi et pour le moment encore) des spécificités juridiques souvent intéressantes, qu’il convient d’identifier !
Conclusion
Pour vous aider à faire un choix adapté et éclairé, et mieux comprendre les différents régimes existants, n’hésitez pas à nous consulter, pour vos investissements sur Montpellier, Occitanie ou ailleurs.