Vous êtes décidé(e), vous vous lancez : vous souhaitez acheter votre résidence principale ! Seulement voilà, vous ne savez pas forcément par où commencer. Les questions se multiplient, et les informations trouvées sont parfois abondantes… et contradictoires.
Bonne nouvelle : vous êtes primo-accédant si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut ouvre droit à plusieurs aides : le prêt à taux zéro (PTZ), des droits de mutation allégés et, sous conditions de ressources, des logements neufs à prix réduits. Bien combinées, ces aides peuvent réduire nettement le coût de votre premier achat. Pour y voir plus clair, voici notre guide, à jour en 2026.
Un projet résolument différent
Acheter son premier bien immobilier est une étape importante dans une vie. Passer du rêve à la réalité, du statut de locataire à celui de propriétaire, demande de bien préparer son projet, et d’être bien informé, conseillé et accompagné.
Les aides sont le plus souvent rattachées à ce statut de primo-accédant. Mais pas toujours ! Ce serait trop simple… Chez FG STRATEGIES, nous accompagnons beaucoup de premiers achats, à Montpellier, dans l’Hérault, dans le Gard et partout en France en visio, et nous démêlons avec vous ce à quoi vous pouvez prétendre.
Qui est primo-accédant ?
Le mot fait penser à un jeune couple qui achète pour la première fois. La définition retenue pour les aides est plus large : il suffit de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent le prêt ou l’achat.
- Vous avez vendu votre logement il y a plus de deux ans, après une séparation ou une mutation par exemple : vous pouvez redevenir primo-accédant.
- Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez, mais locataire de votre résidence principale : vous pouvez aussi être primo-accédant.
- Des exceptions existent, notamment en cas d’invalidité ou si une catastrophe naturelle a rendu votre logement inhabitable.
Le prêt à taux zéro en 2026
Le PTZ est un prêt aidé par l’État, sans intérêts ni frais de dossier : un coup de pouce non négligeable, puisque seule l’assurance du prêt reste à votre charge ! Il finance une partie de l’achat de votre résidence principale, toujours en complément d’un autre prêt immobilier. Ses règles ont été refondues pour les offres de prêt émises depuis le 1er avril 2025.
Quels logements sont concernés ?
- Le neuf, partout en France : appartement ou maison, dans toutes les zones, y compris Montpellier.
- L’ancien avec travaux, uniquement dans les communes classées en zone B2 ou C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. C’est le cas de nombreuses communes de l’Hérault et du Gard, mais pas de Montpellier, classée en zone A.
- Les achats aidés : location-accession (PSLA), bail réel solidaire (BRS), logement social vendu à ses occupants.
Quel montant ?
Le montant dépend de vos revenus, de la composition de votre foyer, de la zone et du type de logement. Il s’exprime en pourcentage du coût de l’opération, lui-même plafonné.
| Tranche de revenus | Appartement neuf, ancien avec travaux | Maison neuve |
|---|---|---|
| Tranche 1 | 50 % | 30 % |
| Tranche 2 | 40 % | 20 % |
| Tranche 3 | 40 % | 20 % |
| Tranche 4 | 20 % | 10 % |
En zone A, comme à Montpellier, le coût pris en compte est plafonné à 150 000 € pour une personne, 225 000 € pour deux, 270 000 € pour trois et 315 000 € pour quatre. Les revenus retenus sont le revenu fiscal de référence de l’année N-2 de toutes les personnes qui habiteront le logement : pour une demande en 2026, celui de 2024. En zone A, le PTZ reste accessible jusqu’à 49 000 € de revenus pour une personne seule et 73 500 € pour un couple.
Exemple : un couple achète un appartement neuf à Montpellier pour 250 000 €. Son revenu fiscal de référence 2024 est de 45 000 €, ce qui le place en tranche 2. Le coût retenu est plafonné à 225 000 €, et le PTZ peut atteindre 40 % de ce montant, soit 90 000 € sans intérêts.
Quelle durée de remboursement ?
Jusqu’à 25 ans. Plus vos revenus sont modestes, plus la durée est longue, avec un différé possible pendant lequel vous ne remboursez pas le PTZ. Ce différé allège vos premières mensualités et aide à respecter le taux d’effort de 35 % exigé par les banques.
Pour vérifier votre situation, consultez la fiche PTZ sur Service-Public, qui propose aussi un simulateur.
Des frais de notaire allégés
Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent relever de 0,5 point leurs droits de mutation, l’essentiel des « frais de notaire » dans l’ancien. L’Hérault l’a fait. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse : sur un achat de 300 000 €, l’économie est d’environ 1 500 €. Cette mesure s’applique aux actes signés jusqu’au 31 mars 2028.
Acheter moins cher dans le neuf
Les primo-accédants peuvent aussi bénéficier de prix spécifiques dans l’immobilier neuf. Du côté des promoteurs, on parle d’accession « abordable », « aidée » ou « à prix maîtrisé » : des dispositifs différents, avec un même objectif, faciliter l’accès au neuf. Sous conditions de ressources :
- La TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, pour les logements situés dans ou à proximité d’un quartier prioritaire de la politique de la ville ou d’une zone de rénovation urbaine (ANRU).
- Le bail réel solidaire (BRS) : vous achetez le logement, mais pas le terrain, qui reste la propriété d’un organisme foncier solidaire contre une petite redevance. Le prix est nettement inférieur au marché, en échange de règles encadrées à la revente.
- La location-accession (PSLA) : vous louez d’abord le logement, puis vous l’achetez à un prix fixé à l’avance, en déduisant une partie des sommes déjà versées.
Nous consulter aussi pour votre recherche de bien neuf
Ces programmes partent souvent vite. Au-delà du financement, nous vous accompagnons aussi dans votre recherche, avec nos promoteurs partenaires :
- des biens proposés en priorité, et l’accès à l’essentiel du marché du neuf, y compris les résidences en préparation ;
- des prix directs promoteurs ;
- des délais de réflexion sécurisés et étendus, selon les négociations et les accords passés avec nos partenaires ;
- un regard objectif et indépendant sur chaque programme.
Votre projet se situe à Montpellier, dans l’Hérault, le Gard ou ailleurs en Occitanie ? Vous êtes à la bonne adresse. Et au-delà, nous pouvons aussi vous aider. Découvrez notre accompagnement immobilier.
Les autres prêts à connaître
- Le prêt d’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné : des prêts réglementés, accordés par les banques ayant signé une convention avec l’État, qui peuvent compléter le PTZ.
- Le prêt Action Logement (l’ancien « 1 % patronal ») : pour les salariés du secteur privé, sous conditions. Renseignez-vous auprès de votre employeur.
- Le prêt épargne logement : si vous détenez un PEL, ses droits à prêt peuvent compléter votre financement. Voir notre article fermer un PEL pour en ouvrir un autre.
Préparer son premier achat
Les aides ne remplacent pas un dossier solide. Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d’effort de 35 % maximum, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Quelques réflexes :
- faites calculer votre capacité d’emprunt avant de visiter, pour cibler les bons biens ;
- prévoyez un apport pour couvrir au moins les frais de notaire et de garantie ;
- soignez la tenue de vos comptes dans les mois qui précèdent la demande ;
- comparez l’assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment, et une offre moins chère améliore votre taux d’effort.
Vous êtes en CDD ou en intérim ? Lisez aussi notre article emprunter en CDD.
Vos questions sur le statut de primo-accédant
Peut-on être primo-accédant en étant déjà propriétaire ?
Oui, si le bien que vous possédez n’est pas votre résidence principale, par exemple un logement mis en location, et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années.
Le PTZ est-il possible dans l’ancien à Montpellier ?
Non. Dans l’ancien, le PTZ est réservé aux communes en zone B2 ou C, avec des travaux importants. À Montpellier, il finance uniquement le neuf et les achats aidés (BRS, PSLA, TVA réduite).
Le PTZ peut-il financer tout l’achat ?
Non. Il doit toujours compléter un autre prêt de plus de deux ans, et son montant ne peut pas dépasser celui de ce prêt, sauf pour les revenus les plus modestes.
Quels revenus sont pris en compte ?
Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 de toutes les personnes qui habiteront le logement. Pour une demande faite en 2026, c’est celui de 2024, inscrit sur l’avis d’imposition de 2025.
Un courtier peut-il obtenir le PTZ ?
Le PTZ est accordé par les banques qui ont signé une convention avec l’État, et chacune reste libre de l’accorder. Un courtier monte le dossier complet, PTZ compris, et le présente aux établissements les plus adaptés à votre profil.
Préparer votre premier achat avec FG STRATEGIES
PTZ, prêts aidés, choix du bien, assurance emprunteur : nous construisons avec vous un plan de financement complet et nous vous aidons à trouver le bon logement. En fonction de votre cas de figure, nous vous conseillons sur la bonne stratégie à adopter ! Découvrez notre accompagnement en financement ou contactez-nous pour faire le point sur votre projet, à Montpellier ou en visio.
Informations données à titre indicatif, d’après les règles en vigueur en octobre 2026. L’obtention du financement reste soumise à l’étude et à l’accord de l’établissement prêteur.
