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Investir dans l’immobilier ancien avec travaux : le dispositif « Denormandie »

Investir dans l’immobilier n’a jamais autant été plébiscité. Entretenu par la dynamique de conditions d’emprunt très favorables, l’investissement dans la « pierre » présente toujours plus d’intérêts aux yeux des contribuables Français, malgré les « impacts » ou points de vigilance toujours plus nombreux, qu’il faut bien entendu toujours garder à l’esprit lors de la réalisation d’une opération (tant sur le bien en lui-même, que sur son secteur, ou encore vis à vis des charges annexes, de l’équilibre financier et fiscal de l’opération, ou encore des impacts juridiques sur une situation familiale…). Nous en avions déjà parlé lors de précédents articles.

Par ailleurs, et ce n’est pas une nouveauté, l’immobilier reste un sujet particulièrement riche en matière fiscale : entre dispositifs divers, règles de droit commun, imposition (lourde) à l’impôt sur le revenu, assujettissement à l’I.F.I… il est donc important de bien prendre en compte les avantages fiscaux pouvant être obtenus, pour optimiser au mieux une opération. Subir une fiscalité lourde, mal maîtrisée, peut parfois sacrément pénaliser l’intérêt financier d’un investissement locatif.

Ainsi, dans le monde de l’immobilier « ancien », et pour ceux ou celles ne « jurant » que par ce secteur de l’immobilier, il existe depuis le début de l’année 2019 un nouveau cadre incitatif à l’investissement immobilier dans l’ancien, lorsque le projet mérite, suppose ou impose, la réalisation de travaux importants : la loi « DENORMANDIE », ou « PINEL-DENORMANDIE ».

Et si à première vue / lecture rapide, cette loi présente ses avantages, découvrons ensemble une analyse un peu plus détaillée de ce nouveau dispositif fiscal, autour de l’immobilier ancien.

Investissement PINEL dans le neuf ou PINEL DENORMANDIE dans l’ancien ? Nous pensons chez FG Stratégies que ces investissements seront complémentaires, cad. pas forcément adaptés aux mêmes profils en fonction des cas, ou des situations… donc pas forcément opposables ! A suivre.

Des avantages fiscaux intéressants mais de nombreuses contreparties

Certains l’ont peut-être remarqué dans notre introduction, nous avons bien employé le mot « PINEL ». Pour ceux ou celles qui nous suivent, vous avez déjà probablement lu notre article au sujet de ce dispositif fiscal, d’abord associé à de l’investissement immobilier… dans le neuf ! La nouvelle loi « Pinel-Denormandie » dont pourront bénéficier les investisseurs en immobilier locatif, n’est en fait, ni plus, ni moins, qu’un élargissement des dispositions de la loi « Pinel » (éligible pour de l’investissement dans le neuf), à l’investissement dans de l’immobilier ancien, avec travaux.

Ainsi, le dispositif « Denormandie » présente de nombreuses similitudes fiscales, avec le dispositif « Pinel ». L’avantage fiscal, une réduction d’impôt sur le revenu, sera toujours fonction de la durée de location du bien (engagement locatif de 6/9/ou 12 ans), et présente des pourcentages identiques (12/18 ou 21% maximum sur 12 ans).

Pour vous apporter quelques éléments complémentaires, la base de calcul de la réduction d’impôt du cadre Denormandie devrait porter, normalement, sur l’ensemble de l’investissement, à savoir le prix d’achat (frais d’acte inclus) + le montant des travaux de rénovation.

Sans détailler tous les critères relatifs à l’avantage fiscal (ou ses contreparties, comme le respect de plafond de loyer, de plafond de ressources du locataire occupant le bien à usage d’habitation principale etc…), dont certains sont donc très proches du dispositif « Pinel » classique (neuf) ou « Pinel Ancien » (pré-éxistant), abordons plutôt certaines différences ou spécificités de ce nouveau cadre « Denormandie ».

Des conditions de travaux relativement lourdes

Investir dans le cadre du dispositif « Denormandie », c’est donc devoir réaliser un projet d’achat avec de nombreux travaux. Il ne faut donc pas oublier que ce type de projet prend du temps et qu’il nécessite beaucoup d’organisation pour être mené à bien.

Précisons ainsi quelques-unes des spécificités relatives aux travaux :

  • Les travaux de rénovation doivent représenter a minima 25% de la valeur totale de l’opération (prix du bien + frais d’acquisition + travaux), dans la limite de 300.000 euros.
  • Ils sont obligatoirement réalisés par des professionnels, et notamment des entreprises certifiées (RGE – Reconnu Garant de l’Environnement), pour les travaux améliorant la performance énergétique ; le bailleur ne pourra donc pas réaliser les travaux lui-même.
  • Les travaux doivent par ailleurs s’inscrire, notamment, dans une démarche de performance énergétique, cad. qu’à l’arrivée, les travaux doivent servir à « soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% dans l’individuel et 20% dans le collectif ; soit représenter deux types de travaux sur un bouquet de 5 » (NB : un décret du 26 mars 2019, publié au Journal officiel du 27 mars 2019, définit la nature des travaux éligibles au dispositif, le niveau de performance énergétique exigé et les obligation déclaratives spécifiques pour les logements concernés).

Vous commencez donc à mesurer que ce n’est pas n’importe quel achat avec travaux, qui vous fera bénéficier des avantages fiscaux du dispositif ! Car si réaliser des travaux peut être intéressant pour améliorer la qualité patrimoniale globale de votre investissement, cela peut aussi pénaliser l’intérêt financier de l’opération, même en incluant les avantages fiscaux du dispositif « Denormandie ».

Dans le cas du dispositif « Denormandie », et au cas où cela vous aurait échappé, la proportion reste élevée : 25% de travaux … ce qui est déjà une part conséquente… Sauf qu’en réalité, il faut noter que les 25% correspondent à une quote-part réelle de 33,33% ! Pourquoi ? Revenons sur la condition un instant.

Les travaux doivent représenter au moins 25% du total de l’investissement, constitué par l’achat du bien, les frais d’acte (de notaire), les frais d’agence immobilière éventuelle, et lesdits travaux de rénovation éligibles.

Prenons un exemple :

  • Soit un bien au prix de 150 000€
  • frais de notaire : 11000€ env.
  • frais d’agence immobilière (éventuelle) : 7500€ env.,
  • Quote-part des travaux de rénovation :

Total opération : 168 500€ ; quote-part de travaux exigée : 25% du total, travaux inclus (montant à définir donc), soit :

  • 0,25 (168 500 + X de travaux)  = X de travaux ;
  • X = 42 125 + 0,25 X ;
  • 0,75 X = 42 125,
  • soit X = 56 167€

Confirmation : 168 500 + 56 167 = 224 667€ de projet total travaux inclus, soit 56 167 / 224 667 = 25% de quote-part. Pour autant, vous avez remarqué que 56 167€, par rapport au prix d’achat seul de 168 500€, on atteint donc en réalité à 33,33% de part de travaux à réaliser !

Au delà de la part importante de travaux à considérer, la nature des travaux éligibles ne sera pas sans difficulté à appréhender. Il faudra distinguer les travaux de rénovation, de réhabilitation et de décoration. Et si certains décrets ou arrêtés précisent les choses, ils ne sont pas forcément très lisibles pour le commun des mortels, et sont parfois soumis à interprétation. Et pour valider la démarche, une fois que les travaux seront achevés, le propriétaire devra faire établir par un professionnel un deuxième diagnostic de performance énergétique, le premier diagnostic ayant été réalisé avant le démarrage de la rénovation elle-même.

Et si vous vous sentez l’âme de partir en recherche d’un tel logement, il faut maintenant noter le point certainement le plus important dans l’accès au dispositif : le « zonage » prévu.

Un investissement « Denormandie » accessible en dehors des grandes Métropoles

Et c’est bien là que le dispositif présente une plus grande difficulté de réalisation ! Lors d’un précédent rendez-vous avec une cliente, celle-ci semblait attirée par le dispositif. Pensant pouvoir investir sur Montpellier, ou encore Nîmes, nous précisions rapidement le fait que ces zones (tendues), ces villes attractives pour leur forte demande locative, n’étaient pas éligibles !

Si chez FG Stratégies, on répète systématiquement que l’emplacement du bien, son secteur, son environnement, sont des critères importants, on insiste aussi sur la ville en elle-même, privilégiant de grandes métropoles aux données économiques très accessibles et présentant surtout un marché de l’immobilier bien souvent plus porteur et tendu, que des zones plus reculées ou des villes de taille moyenne, aux disparités plus grandes encore.

Or, ici, pour bénéficier du dispositif fiscal « Denormandie », les investisseurs immobiliers locatifs doivent acquérir le bien vide entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, dans une ville moyenne labellisée « Cœur de ville » (les 222 officielles, auxquelles se sont rattachées quelques localités) ou dans une agglomération parmi ayant conclu avec l’État une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Sans compter que la doctrine fiscale précise, que seul le centre de ces communes ou agglomérations sera éligible au dispositif ; de quoi présenter un cadre encore plus restreint et assez peu précis, pouvant en décourager plus d’un.

Ainsi, s’agissant des villes moyennes, une analyse encore plus fine sera de mise… quant à leur potentiel éventuel. Si nous conseillons d’être très regardant sur le secteur pour un investissement en général (souvent en zone tendue), une plus grande attention et prudence seront alors nécessaires quant à la qualité de l’emplacement pour le bien immobilier ciblé dans une telle ville ou agglomération. Investir dans une ville moyenne, c’est finalement investir dans une ville qui ne souffre pas d’une pénurie de logements en nombre (voire qui propose même une offre de logements bien largement supérieure à la demande locative…), mais plus d’une pénurie de logements de « qualité », cad. en bon état général.

Conclusion

S’il est vrai que le parc immobilier de ces villes moyennes est souvent plus vieillissants ; que l’on comprend aussi pourquoi le gouvernement cherche à orienter les investisseurs davantage sur ces secteurs… la loi « Denormandie » se présente donc comme un nouveau dispositif d’aide à l’investissement, par l’incitation fiscale.

Si des précisions restent à obtenir, notamment quant à la question du déficit foncier ; s’il faudra étudier au cas par cas le choix entre un dispositif comme le « Denormandie » ou un investissement classique avec bénéfice du « déficit foncier » (classique), ce nouveau cadre fiscal a le mérite d’élargir le champ des possibles pour les contribuables souhaitant optimiser leurs impôts et investir dans l’immobilier locatif, par le marché de l’ancien.

Alors bonne ou mauvaise nouvelle ? Si on peut être « refroidi » par les contraintes, les contreparties ou les secteurs plus difficiles ou éloignés des zones « clefs », nul doute que des opportunités seront à saisir.

Et si des opportunités peuvent exister, alors un accompagnement solide et de A à Z comme chez FG Stratégies, sera d’autant plus nécessaire pour analyser les bons leviers, les bons indicateurs, et faciliter la réalisation effective de ce nouveau « placement ».

 

 

 

 

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