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2019 : une année tournée vers l’immobilier

L’année 2019 est une année particulièrement orientée achat et investissement immobilier. Entre nouvelles lois (Exemple du dispositif Denormandie, entré en vigueur depuis janvier et proposé avec la Loi de Finances 2019), contexte de conditions d’emprunt très favorables (certainement maintenues encore jusqu’à mi-2020, du fait notamment des nouvelles annonces de la Banque Centrale Européenne (BCE)…), prix en augmentation dans les Métropoles les plus attractives… la « pierre » est incontestablement en 2019, présente dans de nombreux cas.

Néanmoins, toutes les zones ou secteurs ne sont pas logés à la même enseigne (dispositif PINEL recentré, Prêt à Taux Zéro recentré également, flux migratoires en faveur des plus grandes villes…).

Proposons ainsi un petit tour d’horizon rapide des villes françaises (ou types de villes) pouvant offrir de belles opportunités en 2019, dans ce contexte néanmoins particulier.

Grande ville ou ville de taille moyenne ? Attention, pour de l’investissement locatif, à bien étudier la demande locative, de ne pas négliger l’impact de la prime de risque de votre rentabilité, de choisir entre sécurité et rendement en fonction des cas ou des zones, de ne pas tout miser sur une éventuelle plus-value, d’éviter les raccourcis (ex : grande ville = rentabilité moyenne ou prix trop élevés), et de regarder vos flux de trésorerie (TRI).

Les grandes villes ou Métropoles toujours sur le podium

Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Montpellier, ou encore Nîmes… Des villes dont les prix du marché ont su se maintenir, voire évoluer dans un marché de plus en plus hétérogène (et parfois baissier). Entre attractivité économique, dynamisme entrepreneuriale et sectoriel, cadre de vie, proximité de Paris… la plupart d’entre elles, accueille une population plus jeune, étudiante, indépendante, de cadres, à meilleur pouvoir d’achat. Certaines conjuguent aussi attractivité touristique, culturelle, et une population de retraités, toujours de bons consommateurs de services.

Attention néanmoins de ne pas être trop vite séduit par la seule rentabilité locative brute, par exemple, dans le cadre d’un investissement locatif, ou encore des progressions des prix de l’immobilier (neuf ou ancien)… l’étude d’une zone doit être plus approfondie et plus détaillée pour en mesurer l’attrait éventuel.

Enfin, attention aussi aux moyennes : elles peuvent cacher de fortes disparités, même d’un quartier à un autre !

Le renouveau des villes moyennes ?

Les villes dites moyennes, ou plus reculées, peuvent néanmoins présenter un intérêt, en dépit d’une politique du logement parfois contradictoire.

Par exemple, elles peuvent offrir à la fois des prix mieux maîtrisés et des loyers tout de même intéressants au m². Cette situation s’explique parfois par un manque de biens qualitatifs (du fait d’un parc immobilier plus ancien, très ancien, voire vétuste), et une demande locative néanmoins certaine. Une façon peut être de tirer son épingle du jeu, serait alors, de venir proposer dans le cadre d’un investissement, des biens rénovés, plus actuels, et à destination des ménages travaillant à proximité.

D’autres peuvent par exemple connaitre un rajeunissement de leur population ou un nouvel élan, du fait de leur développement économique ou encore universitaire. Rennes et Nantes constituent actuellement de très bons exemples. Le suivi des politiques locales permet alors parfois de distinguer ces changements de profils ; Sans compter un cadre de vie parfois très agréable et qui attire tout de même une catégorie de population, recherchant un meilleur compromis cadre de vie/rythme de travail : densité de population moindre, trafic routier moins important, pollution moins prononcée…

Enfin, certaines, parfois proches des grands axes routiers, autoroutiers, ou des infrastructures type TGV, peuvent aussi bénéficier des nouveaux usages professionnels en développement : accroissement du statut d’indépendant/micro-entreprise, télétravail plébiscité, échanges à distance…

Conclusion

N’hésitez pas à nous consulter pour obtenir des conseils précis, et sur de nombreux territoires. Nous pouvons avoir accès à des études chiffrées et détaillées, de ville ou de zone ; notre connaissance de nombreux secteurs, nos partenariats, nos recherches, notre expertise en crédit, fiscalité… vous seront alors d’une aide précieuse, à l’heure de réaliser votre futur projet immobilier, adapté à votre situation, à vos finances, dans un cadre structuré, pédagogique, et intégralement suivi.

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